金地商置拟出售上海四产业园项目，净回款约 5 亿，投融管退模式闭环

7月31日晚间，金地商置（00535.HK）发布公告，公司拟出售四个位于上海的产业园项目的全部股权，预计本集团净回款约5亿元。

交易是否为8月即将到期的美元债筹资？熟悉情况的知情人士向澎湃新闻记者表示，并非为美元债筹集资金，美元债的钱已经准备了。

出售产业园均为成熟运营资产，常年出租率90%以上

回到交易本身，据金地商置透露，四个产业园项目均为成熟运营资产，分别位于上海松江、嘉定和宝山区，总可租赁面积43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。

交易完成后，四个产业园仍将由金地商置产业园运营品牌金地威新继续管理，金地商置介绍，此次交易将补全公司产业园业务最后一环，实现“投融管退”模式闭环。同时，“通过本次交易引入具有战略合作价值的投资人，为公司有效补充现金流，提升公司的财务及运营稳定性”。

另据上述知情人士介绍，本次交易，金地商置会退出一部分产业园的股权，主要是因为配合其他股东的退出，而新介入的国资公司要求控股。

具体而言，四个拟出售的产业园仅金地威新虹桥科创园被金地商置100%持股。综合金地商置2023年年度报告和官方网站信息，该产业园位于上海市松江区望东中路（北区）1号及上海市松江区望东南路（南区）98号，占地面积约4.8万平方米，总建筑面积6.5万平方米，是金地威新首个生物医药专业园，园区入驻企业中的生物医药企业，租赁面积占比达90%以上。

金地威新宝山智造园，位于上海市宝山区威航路218弄及18弄。据金地商置2023年年度报告，金地商置拥有该产业园50%股权，产业园总建筑面积5.57万平方米。另据金地商置官方网站，该产业园位于宝山工业园核心区，东临长江黄金口岸及吴淞口国际邮轮港。园区重点发展新一代信息技术、生物医药及生命健康产业并兼顾游轮经济。

金地威新松江智造园，位于上海市松江区申港路3255号，金地商置持有50%股权，总建筑面积11.58万平方米。金地威新嘉定智造园，位于上海市嘉定区银龙路258弄；金地商置持有42.50%股权，总建筑面积15.27万平方米。

截至2023年底，金地商置在中国经营22个产业园，持有在营运的产业园总建面约200万平方米，2023年录得租赁及相关服务总收入约8.3亿元，同比增长24%。稳定运营期的产业园项目的平均出租率达95%或以上。

接盘方背后股东涉多家国资企业，包括福田投控等

接盘方背后股东涉多家国资企业，除中国太保（601601.SH，02601.HK）外，还有金地集团（600383.SH）的第二大股东深圳市福田投资控股有限公司（简称“福田投控”）、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会等。

金地商置此次的交易对手是暂定名为深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）的合伙企业。合伙企业的投资规模上限为15亿元，该金额将由合伙企业伙伴于2029年9月30日前以现金方式支付。

根据交易安排，金地商置间接附属公司上海金缔威实业有限公司需出资3亿元（上限），持有合伙企业20%的股权；南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（简称“南京太保鑫汇致远”）出资8.25亿元，持股55%；中宏人寿保险有限公司出资3.4485亿元，持股22.99%；深创投不动产基金管理(深圳)有限公司持股0.01%；深圳市红土创业投资有限公司持股2%。

该合伙企业将主要从事收购、控股及营运上述四个拟出售的产业园项目的全部股权。深创投不动产基金管理将为普通合伙人及合伙企业的执行事务合伙人。执行事务合伙人负责（其中包括）合伙企业的营运、管理、控制及决策。此外，普通合伙人亦将担任基金管理人，负责合伙企业的投资管理及营运。合伙企业伙伴（深创投不动产基金管理除外）将为有限合伙人，且不会参与合伙企业日常经营活动。

对合伙企业的股东们进行层层股权穿透之后发现，深创投不动产基金管理和红土创业均由深圳市创新投资集团有限公司（简称“深创投集团”）控股拥有，后者最大的股东为深圳国资委持股49.15%，福田投控持股2.4448%。深圳市国资委直接持股28.1925%，深圳国资委还通过100%持有的深圳市资本运营集团有限公司、深圳港集团有限公司、深圳市亿鑫投资有限公司持有股份，分别为12.7931%、2.3338%、3.3118%（合计18.4387%）；深圳市国资委还通过持股50.01%的深圳能源集团股份有限公司持有5.0305%的股份。

持股22.99%的中宏人寿保险由宏利人寿保险(国际)有限公司及中化集团财务有限责任公司分别拥有51%及49%权益。宏利人寿保险(国际)有限公司由宏利金融（00945.HK）间接全资拥有。

中化集团财务有限责任公司为一家根据中国法律成立的有限公司，为中国中化控股有限责任公司的附属公司，中国中化控股有限责任公司为一家在中国注册成立的国有企业，由国务院国有资产监督管理委员会全资拥有。

持股55%的南京太保鑫汇致远是在中国证券投资基金业协会依法备案的私募股权投资基金（备案号：WVW118）。该基金的基金管理人及执行事务合伙人是太保私募基金管理有限公司，该公司为中国太保（601601.SH，02601HK）的附属公司。

应对偿债高峰：上半年偿付近150亿元，“美元债的钱准备了”

今年是金地集团的偿债高峰，截至目前，金地集团的公开债务均如期兑付。今年上半年，金地集团偿付金额近150亿元。

前述知情人士否认了出售资产筹集资金的说法，并表示“美元债的钱准备了”。 下半年金地集团有一只余额为4.8亿美元的海外债券到期，另有两只本金额合计为30亿元的中期票据到期。

对于债务压力，金地集团鲜有公开表态。

4月11日召开的金地集团2023年度业绩沟通会上，对于今年到期债券的安排，金地集团董事长徐家俊表示，针对即将到期的债券，公司目前已制定一系列措施，通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段应对。

4月22日召开的金地集团股东大会上，徐家俊再次对债务进行表态，“今年是我们保障现金流安全非常关键的一年。销售现金回流在所有现金流中占据很重要的位置，我们不会放弃这项工作。除此之外，现金流的其他来源和补充也非常重要。结合当前形势，我们有信心度过今年所有偿债高峰，确保公司现金流稳定。”

对于第二大股东福田投控，徐家俊称，股东对公司的支持是全方位的，会采用各种方式和方法支持公司的稳定和发展。公司已经披露的保债计划，我们需要结合市场情况和法律法规的规定进行披露，会继续进行深入研究。股东的支持也不仅仅是有这一个方案，还可能会有其他新方案，这些方案会考虑市场情况陆续出台。

金地集团副董事长季彤表示，“福田投控除对金地集团进行一些重大资产并购，还会与金地管理层一起面对其他困难，尤其是金融机构以及监管层面的一些沟通。”

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