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2023 年北京二手房成交量变化及价格走势分析

时间：2024-08-08 08:05作者：admin分类：大千世界浏览：433评论：0

2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点。此后，二手房的月度成交量开始急剧下滑，单月的成交量一直在1.5万套以下。

2023 年北京二手房成交量变化及价格走势分析

一直到今年7月，单月成交量终于站上1.5万套。

7月成交量一改“淡季”颓势，逆势上涨，是市场拐点到了吗？

02

以价换量还在继续

从价格上看，显然现在开始乐观，为时尚早。

从北京二手房价整体趋势图上依然能看到房价还是在下跌，但下跌的幅度已经开始大幅趋缓。

目前全北京的房价，平均高点回调幅度是 21%。

如果分城区来看的话，通州的回调幅度最高，达到了26.5%，而亦庄的回调幅度最低，但也有16.9%。

各商圈回调情况，大家回复「回调」获取查看！

足见，成交量上涨很大程度依旧是以价换量。

同时也离不开楼市放松政策的刺激作用，北京626楼市新政，首套房最低首付比例从30%降至20%，5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%，7月LPR下调、贷款利率继续走低、以旧换新政策出台，目前已经是北京史上最低的购房首付比例与房贷利率。

近一年来，北京每一次政策放松都会带来成交量的小幅波动，但对市场的长期拉动效应有限。底层原因是整体经济形势尚不明朗，市场信心缺失。

03

刚需成交量明显回暖

在这种情况下，我们看到最先回暖的是刚需。

有机构统计，在这一波成交数据中，600万以下的网签数据，占整个北京二手房成交量的70%左右。

其中总价在300万以下的房产成交量，更是一路激增。

原因和大家对市场没信心有很大关系。

原先手里有300万现金的家庭，会想买600-700万的房子。

现在手里有300万现金的，可能只敢买400万的房子，怕贷款太多压力大。

就业形势和市场行情对刚需市场的影响显而易见。

04

房价分化加剧

随着北京楼市成交量的回暖，楼市内部的房价也在逐步分化。

咱们看到了刚需无奈降预算降杠杆，而另一边大把资金涌向价值更明显的地方。

机构数据显示，北京目前涨幅靠前的小区包括：福长街五条、天润别墅、北岗子街、东四六条、大红门西后街、龙湖唐宁one、北线阁5号院、金海街36号院、北京金茂府、东四十二条、西军庄、八大处山庄等。

这些小区，要么是有产业的改善房，要么是高端改善住宅。

而目前楼市跌幅最高的小区包括三元村甲、育树四条、华瀚福园C区、华北南楼、现代建材公司、安馨园、嘉铭桐城F区、西四环中路47号院、双桥中路10号北院、晾果厂3号院、东安街头条20号、泰达时等。

这些小区，要么距离产业中心远，要么居住品质弱，要么是过去有太高溢价，处于回调状态。

北京房地产市场也在分化，且趋势明显。

分化似乎也给广大购房人提供了置业建议，但血拼哥还是要提醒刚需小心「焦虑陷阱」

网络上有很多借助「楼市分化」给大家制造的焦虑的，

比如动不动帮你分析一波「老破小」不能买，未来没出路，然后让你赶紧处理掉，甚至鼓励高杠杆换新的。

这些人喊话对象大概不是真正买老破小的家庭，否则他们不会不知道，这些家庭背后的画像大致是：

收入有限，一般是固定收入为主的工薪阶层，在如此市场环境下预期减弱，不敢高杠杆，但是为了生活又需要买一套房子，于是只能出清自己手中筹码选择目前看性价比更好的「老破小」。

所以让他们处理掉手里的老破小，请问处理给谁？是不是还是有同样需求且家底相似的家庭？而且即便处理掉之后他们住哪呢？

分化已经不是秘密，但是选择真的需要资本，不去纳斯达克敲钟真的不是因为我不喜欢啊。

这个时候买房，放下「焦虑」，从自身需求出发才是最重要的。

“反正价格不会短时间起飞了，为啥不捋清楚自己想要的，好好挑挑？”

最后，说回老话题，7月数据不错，不过是否可持续还要持续观察，那么刚需什么时候入市是好时机呢？

黄奇帆最近在一个内部分享会上说，他预计明年这个时候，也就是明年的七八月左右是一个不错的时机，但是这一轮后，房地产不会大涨了。另外，他觉得房地产这一轮回调对中国经济是「福报」，因为让大家切实的认识到房地产的风险，房子不是永远涨的，未来可以避免一些风险。

黄市长的观点，仅供参考吧，还是要以各自需求为主！

今日份参考资料分析：

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