杭州一凶宅法拍价 7.5 折，类似情况常见，买家权益咋保障？

近期，潮新闻报道指出，位于浙江杭州的一处所谓“凶宅”在法拍平台上成功交易，成交价格换算成每平方米不足8000元，这一价格仅是市场价的75%。在法拍页面上的“标的物介绍”一栏中，经过调查发现，该住宅在2015年曾发生一起跳楼自杀事件。

标的物介绍中的醒目“特别提醒”。截图自拍卖平台

红星记者经过调查发现，在法拍平台上，这类所谓的“凶宅”并不罕见，先前也有不少类似的拍卖事件引起了媒体的广泛关注，而这些拍卖的成交价格普遍低于市场价，大约在市场价的一半至七折左右。

多位房地产经纪人向红星新闻记者透露，在房屋买卖过程中，他们通常会要求卖方保证房屋内未曾发生过非自然死亡事件，并在买卖合同中明确，若卖方对此信息有所隐瞒，则需承担相应的违约责任。

法律专家指出，“凶宅”并非法律上的专门术语，通常以“非正常死亡”作为判断依据；一旦卖方有所隐瞒，买方有权提出解除合同并要求赔偿。

“凶宅”二次拍卖成交

成交价为评估价的72%

红星新闻记者在司法拍卖平台看到了该房屋的拍卖信息。

拍卖页面呈现，所述住宅坐落于杭州富阳区某一住宅区，占地面积达200.73平方米，评估价值为222.79万元，起拍价格为125万元。在房产的“标的物调查表”中，有一条用红色字体标注的内容格外引人注目：经过调查发现，该住宅在2015年曾发生一起跳楼自杀事件。在5月29日至30日举行的这场拍卖会中，它属于第二轮拍卖，吸引了5位竞拍者参与。经过14轮激烈的竞价，最终以160万元的价格成交，这一成交价是评估价值的72%。

相关房产拍卖信息。截图自拍卖平台

记者在一家房地产网站上对该小区进行了查询，发现其挂牌的平均价格为每平方米16656元，实际成交价则为每平方米10947元，今年已有两套房产完成交易。与此同时，此次拍卖的房产单价未超过8000元/平方米，仅相当于市场价格的72%。

记者观察到，竞拍者自首轮起便展开报价，总计进行了5轮竞价，其态度似乎表明他对于这套住宅有着强烈的购买意愿。

“凶宅”并非法律概念

拍卖流拍率较高，折扣力度较大

盈科律师事务所驻上海的房地产法律事务部门负责人郭韧向红星新闻记者透露，法律层面并不存在“凶宅”这一术语，通常情况下，若房屋内部曾发生非正常死亡事件，人们便会将其视为“凶宅”。

红星记者在拍卖网站上以“凶宅”作为搜索关键词，发现了一系列即将或已完成的住宅拍卖信息。这些拍卖信息在房产介绍页面上以醒目的红色字体标注，指出该房屋曾发生过非正常死亡事件。与一般住宅相比，这类房屋的起拍价格相对较低，通常仅为房屋评估价值的一半至七成。

此外，记者在整理完“凶宅”拍卖的相关资料后，注意到这类房产往往难以成交，且降价幅度相当显著。在最近四宗成交案例中，成交价最低仅为评估价的56%，最高则达到了70%。而且，这种情况不仅仅局限于房产，即便是在拍卖车辆时，如果车辆曾发生交通事故并导致人员死亡，也会在拍卖信息中特别注明。

今年四月，中介机构对外售卖所谓的“凶宅”一事引起了广泛讨论，中介方透露，类似户型的房产成交价达到了134万元，然而该房屋的售价仅为95万元。据潇湘晨报的报道，这栋房屋最终以110万元的价格成交。

关于“凶宅”的买卖亦曾触发法律上的争议。在今年的四月，央广网曾对此类事件进行了报道：一位女性在购置价值708万元的婚房过程中，在交付了20万元定金和超过14万元的居间费后，才得知该楼栋曾发生过非正常死亡事件；北京市海淀区人民法院作出一审裁决，要求该房产经纪公司向该女性支付50万元的违约金，同时，该女性需自行承担20万元的定金损失以及案件诉讼费用。

律师解读：

卖家若故意隐瞒，可主张撤销并索赔

6月1日，红星新闻记者向多家房产中介的业务员进行了咨询，得到的答复是，中介会要求房屋出售方作出保证，声明房屋内未曾发生非正常死亡事件，并在合同中对此进行明确标注；一旦出售方有所隐瞒，将需承担相应的违约责任，合同将被解除，并需向购房者进行相应的赔偿。

河南泽槿律师事务所的主任付建提出，对于“凶宅”的判定，通常以“非正常死亡”为关键依据，这包括自杀、他杀等由人为因素造成的死亡，以及非个人身体原因引起的意外身亡。此外，死亡事件必须发生在房屋的专属区域内，若发生在房屋外的公共空间，则通常不会被视作“凶宅”。

依据诚信原则及交易惯例，在房屋买卖协议中，房屋是否为“凶宅”系与交易紧密相关的重大内容，它关系到买方的购房意图，是直接影响到房屋交易的关键信息。卖方有责任对此进行披露。若卖方故意隐瞒此信息，导致买方产生误解并据此签订合同，则该合同因欺诈而成立，买方有权依照法律要求撤销合同并寻求赔偿。

付建指出，若死亡事故发生已久，法院可能会判定其对房产价值及购房者心理的负面影响已不复存在，从而不将其视为重大缺陷，不将其归类为“凶宅”。此外，若购房者在购置房产时已经知晓该房屋为“凶宅”却仍决定购买，并且买卖合同中对此并无特殊条款，那么通常也不能以“凶宅”为理由来终止合同。

盈科律师事务所上海房地产法律事务部的负责人郭韧向红星新闻记者透露，在处理具体案例时，他们会仔细研究各种细节。若发现交易过程中存在重大隐瞒或欺诈行为，且在交易完成后一年内提出，通常情况下，会判定合同无效，并解除合同同时进行赔偿。然而，这种认定仅限于非自然死亡的情况。对于家中老人因疾病去世这类自然死亡的情况，则很难被认定为“凶宅”。此外，即便买家事先知晓房屋为“凶宅”，亦或是在购买过程中意识到房价显著低于市场行情，合同撤销的请求也可能难以得到认可。

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