全国土地市场复苏：2月300城成交额达917亿元，溢价率创新高
每经记者 陈 利 每经编辑 魏文艺
随着销售端的逐步“止跌回稳”，土地市场亦迎来点状复苏。
克而瑞的监测数据表明，在 2 月 25 日这个时间节点，2 月份全国 300 城经营性土地的成交金额为 917 亿元，与去年同期相比上升了 39%；其平均溢价率达到了 13.4%，相较于 1 月提升了 4.7 个百分点，并且这是自 2021 年 7 月开始，土地平均溢价率首次突破 10%。
2 月土地成交金额前十城市里，有 6 个城市的平均溢价率超过 10%。上海等地、杭州等地、成都等地以及苏州等地都有高总价和高溢价的地块成交，并且有很多宗地块刷新了纪录。像杭州的城东新城，在 5 天内两次刷新了板块的楼面价纪录；郑州金水区的一宗宅地拍出了 87%的溢价率，创造了近三年来土拍溢价率的新高。
《每日经济新闻》记者留意到，核心城市的土地拍卖持续保持着高温的状态，企业也迎来了增加储备、补充货源的“时机窗口”，这带动了房地产企业的投资金额同比大幅度地增长。到了 2025 年，华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产等中央企业提前开始行动，在今年的前两个月，这些中央企业新增的土地金额和货值都超过了一百亿元。
高总价、高溢价地块频现
今年的前两个月，核心城市的土地市场有很多积极的信号不断出现。高总价的地块成交情况很常见，高溢价的地块成交现象也越来越普遍。并且有很多宗地块都刷新了纪录。
具体而言，在 2 月 20 日的上海 2025 年第一批次土拍活动里，有 4 宗涉宅地块都以溢价的方式成交了。其中，虹口区的那块地经过了 184 轮的竞价。最终，是“中国金茂+庆隆”的联合体以总价 89.64 亿元以及 38.2%的溢价率成功竞得。并且，这块地成为了上海去年 8 月开始实行“双高双竞”政策之后的总价“新地王”。
同日，杭州出让 3 宗涉宅用地，这些用地都是溢价成交的，平均溢价率达到 34.8%。其中，城东新城单元 SC080201 - 48 地块经过 77 轮竞价。最终，大家房产以总价 10.83 亿元夺得该地块，溢价率为 54.04%，楼面价是 47486 元/平方米。并且，该地块的楼面价进入了杭州宅地的前四。
苏州、成都的优质地块竞争同样激烈。2 月 18 日，成都市成华区出让一宗涉宅用地。这宗涉宅用地出让吸引了华润置地、中海地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口、中国金茂共 6 家竞买人参与竞价。最终，华润置地以 28.26%的溢价率竞得该地块。
克而瑞的监测数据表明，2 月期间，一方面受季节性因素以及降库存目标的影响，土地成交面积呈现同环比回落的态势；另一方面，由于北京、上海、杭州等地迎来多宗重点地块的高溢价成交情况，使得土地成交金额同比出现上涨。在 2 月 25 日这个时间节点，2 月全国 300 城经营性土地成交金额同比上升了 39%，达到 917 亿元；平均溢价率达到了 13.4%，创造了自 2021 年 7 月以来的新高。
进入3月份，这一趋势仍在持续。3 月 3 日，上海嘉定有一宗地块挂牌出让。此地块吸引了 4 家竞买人参与。经过 40 余轮竞价后，达到了中止价。接着进入竞“高品质建设”指标环节。最终，招商蛇口以总价 26.6 亿元竞得该地块，其装修标准为 3000 元/平方米，公共服务设施面积为 1500 平方米，高端人才住房配建比例为 0.2%，成交楼面价为 31850 元/平方米，溢价率达 30%。
记者注意到，今年开始，多个核心城市的土地市场状况比预期要好。中指研究院的数据表明，今年前两个月，核心城市的多块热点地块成交，这带动了 300 城住宅用地出让金同比增长大概三成。2 月，300 城住宅用地成交规模以及土地出让金同比都有增长。
核心城市土拍升温背后，其一，核心城市增强了优质地块的供应力度，对低密度住宅用地的开发予以支持，以此来满足市场中改善型住房的需求。其二，同时对产品设计条件进行了优化，凭借“好房子”的建设将住房需求潜力激发出来。中指研究院高级分析师孟新增指出，在市场承受压力的情形下，核心区那些“规模虽小但品质优良”的地块，能够把更多的企业吸引过来参与土地竞拍，特别是那些中小型的房企。这类地块有助于房企更好地对规模扩张与经营效益进行平衡，能够降低开发过程中的风险，还能提高资金的使用效率。
在房企越发注重“利润率”与“安全性”的这种背景当中，一二线城市实施了多批次以及缩量提质的供地策略。其核心板块由于需求较为强劲，并且库存处于低位状态，所以优质的宅地就成为了头部房企进行低风险配置的首要选择。克而瑞分析表明，预计在 2025 年上半年，重点城市的优质宅地以高溢价成交会成为一种常态。与此同时，土地的热度回升范围从核心城市的核心板块开始向外进行扩散。那些具备“低库存+强购买力”双重优势的区域，有希望率先迎来地价的回暖。
央企和国企仍是拿地主角
克而瑞的监测数据表明，今年前两个月，百强房企的新增货值为 4379 亿元，同比增加 11.3%；新增土地价值为 2210 亿元，同比增加 43.5%；新增土地建筑面积为 2691 万平方米，同比减少 2.2%。
值得注意的是，在前两个月的这波土拍热潮里，央企以及国企（以下简称央国企）仍旧是拿地的主要角色。
记者梳理得知，在前两个月中，全口径拿地金额超过 100 亿元的企业有 8 家。其中，滨江集团除外，其余 7 家都是央国企。在这些企业里，华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口和中海地产这 5 家央企，它们的新增土地金额以及货值都超过了百亿元。从同比增速方面来看，这 5 家央企的拿地金额都有了很大的增长。中国金茂的涨幅较为突出。在 2 月前的时间里，其拿地金额达到了 188.5 亿元。
事实上，从去年的四季度开始。中国金茂加大了拿地的力度。仅在去年的 11 月，就拿下了一些地块。仅在去年的 12 月，也拿下了一些地块。11 月和 12 月合计拿下了 12 宗地块。拿地的金额高达 158 亿元。
今年前两个月，中国金茂拿地金额超 200 亿元。1 月 13 日，它以 20.7 亿元竞得上海宝山地块。2 月 11 日，它斥资 87.3 亿元拿下北京三间房地块。2 月 20 日，它以 89.6 亿元斩获上海虹口地块。2 月 17 日，它以 2.8 亿元获得武汉汉阳地块。
再来看华润置地。今年 1 月，华润置地在多个城市斩获 4 宗地块，包括北京、杭州、成都和大连，这些地块的权益对价总计约 93.5 亿元；2 月，华润置地在杭州、北京、上海和成都的拿地金额都进入了当地的前三，它持续聚焦于核心城市，并且加大力度进行补仓。
与此同时，华润置地所拿地块溢价率明显上升。华润置地与越秀地产联合，以总价 50.9 亿元摘得浦东新杨思地块，此地块的溢价率为 33.38%，成交楼面价是 74695 元/平方米，刷新了该区域的楼面价纪录；2 月 25 日，华润置地以总价 26.18 亿元竞得杭州上城区钱江新城二期安琪儿地块，其成交楼面价为 50683 元/平方米，溢价率达 72.48%，该地块成为杭州的单价“新地王”。
中指研究院统计显示，今年的前两个月期间，华润置地的权益拿地金额达到了 232 亿元，其权益新增货值为 355 亿元，并且在行业中都处于首位。另外，保利发展在这前两个月里，凭借权益新增货值 209 亿元而在行业中位居次席。
值得一提的是，滨江集团在权益拿地金额前十的房企当中是唯一的民营房企。它的拿地行为继续将焦点集中在杭州市场上。在前两个月，它以 107 亿元的拿地金额在杭州地区居于首位。
克而瑞分析指出，另一方面，央国企的拿地与核心城市的供地节奏以及供地质量有着紧密的联系。尤其是部分核心区的地块以高溢价的方式成交，对于中小房企来说，想要捡到便宜的机会难度是比较大的。接下来，一二线城市采取了多批次、缩量提质供地的策略。在这种情况下，头部房企将会持续加大对一二线城市核心宅地的投入。