万科2024年财报营收下降利润巨亏,房企应抛弃规模执念重构价值逻辑
那些能够舍弃规模方面的执着、重新构建价值方面的逻辑的房企，或许会在那片废墟之中长出更为坚韧的根系。
文/每日资本论
14 年前，郁亮曾撰写了一篇名为《做楼市下半场赢家》的文章。然而，很明显，在他所领导的万科当中，并没有成为下半场的赢家。
近日，万科企业股份有限公司（下称万科）发布了 2024 年财报。财报显示，去年万科的营收为 3431.8 亿元，与去年相比下降了 26.3%。净利润方面，巨亏 494.8 亿元，和去年相比暴跌 506.8%。这创下了万科自 1991 年上市以来的首次年度亏损，并且以近 500 亿的惊人数字刷新了 A 股的亏损纪录。
万科公告称：由于工作调整，刘肖提出辞去公司执行副总裁以及首席运营官等职务。并且这是在今年 1 月万科管理层进行大换血之后的又一次高管的变动。
华泰证券的分析表明，万科此次出现的亏损超出了预期。这一亏损情况对万科的未来发展以及市场信心都产生了一定的影响。因此，需要关注相关的政策以及国资的支持情况。同时，万科在 2025 年面临着较大的到期债务压力，其现金短债比大约为 0.55。
这家曾高喊“活下去”的行业标杆，显然如今已真正站到了生死存亡的悬崖边。面对这样的境地，不禁让人要问，究竟是何种风暴致使这艘巨轮搁浅？它能否在废墟中找到重生的密码？
万科 2024 年的财报很是厉害，堪称是一部关于房企危机的百科全书。其中有三个导致亏损的“出血点”，就好像三把锋利的刀一样，直接指向了它在战略、运营以及风控方面的深层病症。
首先是高价地带来的反噬情况。大家都知道，房地产开发业务曾经是万科的重要“现金奶牛”。然而到了 2024 年，其结算毛利率仅为 6.8%，比 2023 年大幅暴跌了 13.5 个百分点。这也就表明，每卖出一套房子，其利润几乎都被融资成本给吞噬掉了。
2022 年前获取的高价地块集中进入结算周期。2022 年，万科全口径拿地金额为 886.3 亿元。这些地块在 2024 年遭遇房价下行。从而形成了“面粉贵过面包”的尴尬境地。糟糕的情况是，万科计提存货跌价准备 81.4 亿元。
合作方出现危机引发信用严重恶化是重要的推动因素。2024 年万科的财报中计提了 264 亿元的信用减值。这暴露出万科在行业处于下行阶段所面临的连锁性风险。随着中小房企频繁出现危机，万科与合作方联合开发项目的应收账款有很多变成了坏账。这种“伙伴方面的风险”的传递，反映出了房企生态链的不稳固性。
多元化投资是主要问题之一。绝大多数人都未料到，郁亮时代十分引以为傲的多元化布局，在危机情况下成为了业绩的“绞肉机”。
可以佐证的是，从 2014 年开始试水多元化。在这 10 年间，万科持续投入经营服务类资产，投入金额高达 4000 亿元。然而，到现在为止，其整体资产的 EBITDA 利润率仍然无法覆盖银行贷款利润。也就是说，经营业务所获得的收益不足以覆盖银行利息。2023 年末时，万科的经营服务业务全口径收入达到了 558.1 亿元。其中，合并报表收入为 428.1 亿元，此合并报表收入占万科营业总收入的比重是 9%。
万科 90%以上的利润仍然是由房地产开发所带来的。这表明其多元化的尝试并不成功。尤其在市场行情处于下行阶段时，那些前期投入较大且在短期内难以产生现金流的长期投资业务，肯定会给企业带来极为严重的负面作用。
万科的危机其实早就有迹象可寻。2023 年，万科的营收呈现同比下降态势。2023 年，万科的净利润呈现同比下降态势。2023 年，万科的扣非净利润呈现同比下降态势。尤其是净利润在当年同比几乎减少了一半。那时候，郁亮称“市场短期明显是超跌了”，然而万科并没有迎来反弹，并且在 2024 年陷入了更深的困境之中。
公允而言，郁亮从王石那里接过权杖之后，万科在多年间一直处于行业的顶流地位，并且留下了不容忽视的转型痕迹。例如，万物云逐渐崛起。万科的物业服务收入从 2017 年的 71.3 亿元增加到 2024 年的 363.8 亿元，成为中国物管行业的领先者。另外，万科在长租公寓领域持续保持领先。“泊寓”运营的房源数量达到 26.24 万间。在这些房源中，有 12.57 万间被纳入了保障性租赁住房。并且，其出租率一直保持在 95%。
此外，万科实现了在 REITs 方面的突破，成功发行了中金印力消费 REIT，从而成为国内首批消费基础设施公募 REITs。并且，在 2012 年前后，郁亮就在房地产行业内率先做出预判，认为人人弯腰就可以捡到黄金的时代已经结束，房地产行业进入了白银时代。
这些成绩以及所做的预判曾经让万科被当作“地产转型教科书”。然而，当行业进入寒冬之时，这些刚刚萌生的新芽还没有成长为能够遮风挡雨的大树。
外界对万科所犯的错误进行了总结，大致有以下三点。其一，周期误判是重大失误，郁亮在万科集团 2022 年会上明确指出房地产行业进入了“黑铁时代”，还做出了极为严峻的判断，称“今年是背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态”。其二，2022 年前 8 个月万科拿地达到 208 亿元。其三，2023 年万科拿地更是达到了惊人的 861 亿元。毫无疑问，这些逆势拿下的地块成为2024年亏损的主要来源。
风控方面存在明显的失灵状况。万科在致股东信里承认，其风控体系跟不上业务扩张的速度，致使“高负债、高周转、高杠杆”的惯性得以持续。同时，作为混合所有制企业，万科长期在“国资股东与职业经理人”的博弈中来回摇摆。直至 2025 年深铁集团全面接管管理层，这种矛盾才被强行解决。
无奈之下，万科展开了一场悲壮的自救行动。
2024 年，万科进行了 54 宗大宗资产交易，成功回笼资金 259 亿元。然而，这次的交易被称作“大甩卖”，并且伴随着极大的折价。其中，深圳湾超级总部基地地块被深铁以 22.35 亿元接手，这一价格仅仅相当于该地块评估值的六成。另外，红树湾项目的 49%收益权以 12.9 亿元进行了转让，其账面值出现了严重的缩水。要清楚的是，当年万科在拿下该项目时耗费了 45.3 亿元。同时，这种行为也动摇了投资者对资产质量的信心。
另外一个重大变化在于高管的更替，从“经理人制”转变为“国资战队”。郁亮辞去了董事会主席一职，由深铁董事长辛杰接任；总裁祝九胜离职，深圳国资系的高管全面接管了财务、法务等核心岗位等。这场变革背后的深层逻辑，是国资强势介入了风险管控。深铁集团试图把万科纳入“轨道+地产”的国资生态圈。
万科要“缓”过来需要有更大的推动力。到 2024 年财报时，万科有 881.63 亿元货币资金。然而，其短期借款为 159.73 亿元，一年内到期的非流动负债高达 1460.46 亿元。很明显，资金存在巨大缺口。
市场曾有传言说王石可能“重出江湖”，这算是一个小插曲。然而，传言终归只是传言罢了。如今的万科已经完全告别了“王石 - 郁亮”时代的那种职业经理人模式，情怀和个人英雄主义在万科已没有容身之所。
如今的万科正行走在行业转型的极为黑暗的隧道之中。国资开始介入，资产在进行残酷的出清，商业模式也在艰难地重构……每一步都有着阵痛相伴，然而也蕴含着新生的可能——那些能够舍弃规模的执念，重新构建价值逻辑的房企，或许会在废墟之上长出更为坚韧的根系。实际上，房地产从未消亡，它只是在努力学习怎样更好地生存下去。
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