住宅层高标准提升至3米：房地产市场品质升级新趋势

在当下房地产市场供求关系发生重大变化之际，提升住宅品质成为了行业发展的必然趋势。3 月 9 日，在十四届全国人大三次会议举行的记者会上，住房城乡建设部部长倪虹指出，近期我们正在组织编制《好房子建设指南》，同时也在对《住宅项目规范》进行修订，其中一项重要内容就是将住宅的层高标准提升至不低于 3 米。

提高住宅层高标准对行业有何影响？

央视新闻报道，2005 版《住宅建筑规范》以及 2011 版的《住宅设计规范》，都明确规定室内净高应不低于 2.40 米。2011 年版的《住宅设计规范》中有关于层高的要求，规定“住宅层高宜为 2.80m”。层高指的是从本层地板到上层地板的距离。也就是说，层高等于楼板厚度加上净高。在平时买房的时候所说的，多数情况下指的是净高。

央视新闻表明，这些标准到现在已经执行了很长的时间。所以，对房子的“身高”标准进行调整，是一种必然的趋势，也是人们内心所向往的。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进称，2011 年《住宅设计规范》的第 5.5 章“层高和室内净高”有明确规定，即“住宅层高宜为 2.8m”。此规范从 2012 年 8 月起开始实施，这在很大程度上对各地 10 多年来的住宅项目规划工作产生了影响。过去 10 多年间，住房建设首要任务是解决“有没有”的问题。而当前，已进入到“好不好”的新阶段。随着经济社会不断发展，大家对居住品质的要求在持续提高，所以层高标准的提升成为一种必然的趋势。

克而瑞广佛区域援引清华大学建筑学院的研究表明，层高提升后会有诸多变化。层高从 2.8 米提升到 3 米时，室内空气流通效率会有所提升，提升幅度为 15%。自然采光面积也会增加，增加比例为 20%。同时，空间压抑感指数会下降，下降幅度为 32%。这些变化意味着，空调能耗预计会降低，降低范围在 10%到 15%之间。储物空间会多出，多出量为 0.5 立方米/户。吊顶设计的自由度会提升，提升幅度为 40%。某项目进行了实测，发现层高每增加 10 厘米，室内 PM2.5 浓度就会直接下降 15%。由此可见，“层高不低于 3 米”不仅仅是数字上的一种调整，而是从科学的层面上对怎样改善人们居住体验所进行的精准研究。

上海易居房地产研究院的报告表明，住宅层高标准进行了调整和提高。这一调整和提高对行业产生了积极的影响和反馈。它不仅与发展新模式相对应，还与止跌回稳进行了有力的对接，同时也能够积极地推动行业和企业的转型。

严跃进觉得，此次的调整，是与房地产发展的新模式相对标的，同时也与好房子的建造标准相契合。好房子有四个标准，其中一个标准包含了舒适的要求。更高的层高，这种情况符合现代人的居住习惯以及心理需求，它是好房子舒适标准的一个重要体现。新规标准之下，产品创新设计的空间会有所增大。这样一来，房企能够依据市场需求更优地设计产品。同时，这也与今年房地产止跌回稳的工作实现了有力的衔接。

已有多地先行调整

澎湃新闻留意到，在 2022 年 3 月之时，住房和城乡建设部针对《住宅项目规范》（征求意见稿）向社会进行了公开征求意见。此规范中提及，新建住宅的层高需不低于 3.00 米，卧室以及起居室的室内净高应不低于 2.50 米。

山东、江西、河南、江苏、成都、昆明等地方有不完全统计显示已经对住宅层高标准进行了调整优化。这些地方的新规一般都把住宅层高提升到 3 米之上。有的地方像山东省还会鼓励有条件的项目把层高提升至 3.3 米之上。

2023 年 12 月，山东省发布了《山东省高品质住宅设计指引》。此指引明确要营造健康舒适的居住空间。并且对户型的功能布局以及构造尺寸进行了具体规定，以保证户内空间尺度适宜。同时要求住宅层高不应低于 3.00 米，还鼓励有条件的项目适度加大空间高度，将其提高至 3.30 米以上。

江苏省 2024 年 3 月发布的《设计和建造导则》规定，改善型住宅的层高需满足一定条件。其一，改善型住宅的层高不应小于 3.1 米；其二，三层以上的改善型住宅，其层高不应大于 3.6 米；其三，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，其层高不应小于 3.15 米。

江西省规定住宅净高需不小于 3.10 米；2025 年 2 月，河南省明确住宅层高宜不小于 3.1 米；成都市的标准是住宅建筑层高不应低于 3 米且一般不应高于 3.6 米；昆明市的标准也是住宅建筑层高不应低于 3 米且一般不应高于 3.6 米。

中指研究院指数研究部的总经理曹晶晶指出，从住房的需求方面来看，除了户型的结构以及得房率之外，楼层的高度也是居民极为关注的一个重要方面。现行《住宅设计规范（2011 版）》规定，住宅层高宜为 2.80 米。在项目实际建设时，部分改善项目的层高达到了 2.8 米以上。比如南京颐和天晟府，其层高在 3.3 米以上；金陵月华项目的层高也在 3.3 米以上。还有北京城建天坛府，其层高在 2.9 米~3.15 米之间；北京悦府等项目的层高同样在 2.9 米~3.15 米之间。

曹晶晶认为，近年来人们对居住舒适度的追求提高了。例如，人们要求房屋具备更好的隔音降噪性能，还会通过安装新风系统、中央空调、地暖等方式来提升居住品质。此次层高标准的提升，能够帮助抵消此部分空间所带来的影响。并且，层高提升之后，室内的采光和通风也会变得更好。消费者在装修设计方面有了更多的灵活性。他们能够满足不同家庭的个性化需求。

安居客研究院院长张波认为，“好房子”的标准在不断地落地和推进。这是房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型的重要标志。它会深刻地改变供需关系，还会重塑行业格局。并且会加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。

他认为，“好房子”标准的推进会给房企带来极其深远的影响。当下，有不少房企还在关注“计容”政策的调整，因为这会带来得房率的提升，同时也会促使小区共享空间升级，进而提升产品的吸引力。“好房子”的影响不只是这样。它会促使房企从产品提供者转变为服务提供者，比如为项目提供全生命周期的管理，以便更好地实现智慧社区的运营以及物业的增值服务，从而提升长期收益；还能更好地瞄准产业人口的住房需求，以此来开发职住平衡的社区；并且能更好地嵌入智能安防、能源管理等系统，以实现科技化、定制化的服务解决方案。预计后续会有更具备技术壁垒、资金实力和服务能力的房企来主导市场。

澎湃新闻记者 计思敏

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