2025年开春上海房地产市场戏剧性转折的种种迹象

时间：2025-03-31 08:02作者：admin分类：大千世界浏览：131评论：0

2025 年开春之时，上海的房地产市场出现了戏剧性的转变。前滩公馆的认购率达到了 334%。在 3 月的单日，首次二手房的网签量突破了 1400 套。土地市场开局之际，触发了双高双竞的情况。并且频繁出现 30%高溢价的地块。种种迹象都表明，市场正在从调整周期迅速转向活跃期。

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先来说几个现象：

【现象一】土地市场量价齐升显信心

2025年土地市场呈现三大特征：

2025 年分两批次推出 5 幅地块，全面开花。这些地块的溢价全部超过 10%并成交。以往中心城区表现突出，而现在不同，嘉定、奉贤、松江的地块都产生了溢价。其中，嘉定新城在今年成为首个触发双高双竞的板块。

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核心区的价格在持续上升；虹口的热门地块和杨思的热门地块竞争十分激烈，它们的溢价率都超过了 30%；与此同时，静安区打算以协议的方式出让静安寺附近的两宗地块中的住宅用地，该住宅用地的楼板价更是飙升到了 16.11 万/平米，刷新了全国单价地王的纪录。

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外资参与；在一批次土拍里，有两家新加坡的房企参与其中，庆隆与金茂一同拿下瑞虹新城板块的宅地，星狮与国贸、金地一起斩获松江新城的宅地。中海、招商、华润等头部企业在上海土拍市场中出现得很频繁。房企敢于投入大量资金，其背后体现的是对上海楼市的长期看好，上海市场“头部效应”变得明显起来。

【现象二】二手房走出价格修复曲线

市场出现了标志性的转折信号。2 月时全市二手住宅的网签数量为 1.67 万套，单日的峰值接近 1300 套。到了三月，仅仅在 11 天内，二手房的成交量就突破了 1 万套。3 月 8 日这一天的成交量达到了 1432 套，这个成交量仅次于 2024 年 12 月 28 日的 1466 套。有机构作出预测，3 月上海的二手房成交量有希望再次突破 3 万套的大关，恢复到 2020 年的水平。

根据安居客数据显示，同时，二手房的挂牌价结束了连续 7 次下跌的态势，并且实现了环比增长。

有中介人士表示，当下市场挂牌价呈现出强劲的反弹态势。尤其在徐汇、静安、黄浦等中心城区，房价上调 5%之后，依然能够迅速成交。同时，近外环板块，像闵行梅陇、嘉定南翔等区域，出现了止跌的迹象。

目前二手房挂牌价尚未全面止跌，然而市场在逐步回暖，成交量呈现攀升态势，并且不断刷新的地价起到了刺激作用，这些都给未来的市场走向提供了积极的信号。

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【现象三】新房市场蓄势发力

受到供应影响，上海新房市场表现并不算亮眼。

2 月上海的新房有 12 个楼盘累计供应了 1807 套房源。在这些楼盘中，开启认购的有 10 个项目。其中 5 个项目的认购率突破了 100%，2 个项目触发了积分。在开盘的 7 个项目里，有两个项目因为认筹人数过少而取消了摇号。

3 月已至，上半月有 13 个项目宣布入市。到 3 月 12 日时，开启认购的 8 个项目里，有 4 个项目的认筹率超过 100%。并且前滩公馆成为今年首个认购人数超过 800 人，认购率达到 334%的项目。

目前上海新房市场存在两极分化现象，且这种现象依然严峻。核心区域凭借其规划以及稀缺性，得以维持热度。随着供应不断下降，价格有可能会进一步上涨。近核心区域的市场，有望随着需求向外溢出而逐步回暖。

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结论：2025市场呈现三大结构性特征

自 2024 年“降门槛+降成本”新政开始实施后，上海的购房成本有了明显的下降。单身限购政策得以放松，同时 LPR 利率累计下调了 50 个基点，这直接激发了市场需求。政策所带来的红利形成了“政策底-市场底-价格底”的三重共振，促使二手房市场持续升温。由于二手房市场的逐步影响和传导，新房市场中改善型区域的复苏速度加快了。

政策工具箱持续开启：进一步降息、郊区差异化的政策有望扩大；

土地市场有望进入全面溢价时代，区域地王频现。

价格传导机制呈现出分化的态势：传统的核心地段的豪宅价格有了上涨的情况；改善型区域的房价处于平稳上扬的状态。

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